Huis kopen in 2027: dit verandert er voor kopers

De stand op de datum bovenaan dit artikel: - Vast: de NHG-grens gaat van €470.000 naar €500.000. Met energiebesparende voorzieningen gaat hij van €498.200 naar €530.000. - Vast: de grens voor de startersvrijstelling gaat van €555.000 naar €615.000. - Vast: de salderingsregeling voor zonnepanelen stopt op 1 januari 2027. - Aangekondigd door de bank: Rabobank en Obvion nemen je verwachte pensioeninkomen vanaf maart 2027 eerder mee in de berekening. - Voorstel: de overdrachtsbelasting op een woning waar je zelf niet gaat wonen, zoals een tweede woning of een belegging, gaat van 8% naar 7%. Dit staat in het Belastingplan 2027 en is nog niet aangenomen. - Nog niet gepubliceerd: de Nibud-normen voor 2027, die bepalen hoeveel je bij een bepaald inkomen mag lenen, en de NHG-voorwaarden voor 2027. De overdrachtsbelasting op een huis waar je zelf gaat wonen blijft 2%.

Ben je 18 jaar of ouder en nog geen 35, ga je zelf in de woning wonen en heb je de vrijstelling nooit eerder gebruikt? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting zolang de woning onder de grens blijft. In 2026 is dat €555.000, vanaf 1 januari 2027 €615.000. Indicatieve berekening: Sanne is 30 en koopt een appartement van €580.000. Tekent ze in december 2026 de akte van levering bij de notaris, dan ligt de woning boven de grens en betaalt ze 2%: €11.600. Levert ze in januari 2027, dan valt de woning onder de nieuwe grens en betaalt ze €0. De datum van de levering telt, ook voor je leeftijd. Hoe dat precies werkt en waar de randen zitten, lees je in het artikel over de leverdatum hieronder.

Met de Nationale Hypotheek Garantie staat een fonds borg als je je hypotheek door bijvoorbeeld werkloosheid of een scheiding niet meer kunt betalen. Geldverstrekkers bieden bij NHG doorgaans een lagere rente, omdat hun risico kleiner is. Vanaf 1 januari 2027 mag je met NHG tot €500.000 lenen. Neem je energiebesparende maatregelen mee in je hypotheek, dan is dat €530.000. De borgtochtprovisie blijft 0,4% van het geleende bedrag, eenmalig. Indicatieve berekening: Mark en Lisa willen €490.000 lenen. In 2026 ligt dat boven de NHG-grens. In 2027 valt het eronder, en kost de garantie hen eenmalig €1.960 aan provisie. Wat het rentevoordeel per maand oplevert, hangt af van de geldverstrekker en de rentevaste periode. Dat reken ik in een gesprek voor je situatie door. Vraag je in december aan en ga je in januari naar de notaris? Welke grens dan telt, staat in de NHG-voorwaarden. Die voor 2027 zijn aangekondigd voor 1 november, en dan werk ik dit artikel bij.

Tot en met 2026 trek je de stroom die je zonnepanelen aan het net terugleveren af van de stroom die je verbruikt. Dat heet salderen. Vanaf 1 januari 2027 mag dat niet meer. Je krijgt dan een vergoeding van je energieleverancier voor de stroom die je teruglevert. Tot 2030 moet die vergoeding minimaal 50% zijn van het kale leveringstarief, dus het stroomtarief zonder belastingen. Wat dat voor jou betekent, hangt vooral af van hoeveel stroom je direct zelf gebruikt op het moment dat de zon schijnt, en van je energiecontract. Wie overdag thuis is of een thuisbatterij heeft, merkt er minder van dan wie bijna alles teruglevert. Voor je hypotheek telt het energielabel van de woning mee: een heel zuinig label geeft extra leenruimte. Die is per 1 januari 2026 al verlaagd, met het einde van de saldering als reden: €25.000 bij A+++ en €30.000 bij A++++. De bedragen voor 2027 zijn nog niet gepubliceerd.

Peter is 54 en wil verhuizen. Zijn pensioenleeftijd bereikt hij over meer dan tien jaar, maar binnen vijftien. Rabobank en dochter Obvion nemen het verwachte pensioeninkomen nu mee als je pensioenleeftijd binnen tien jaar ligt. Vanaf maart 2027 wordt dat vijftien jaar. Voor Peter telt bij die twee banken straks dus ook zijn verwachte pensioen mee. Daarnaast mag bij die twee de resterende hypotheekschuld op je 85e maximaal 70% van de waarde van de woning zijn. Is je pensioen lager dan je huidige inkomen, dan kan je maximale hypotheek bij deze banken lager uitvallen. Hoeveel lager, hangt af van de rekenwijze, en die hebben de banken nog niet gepubliceerd. Een vast bedrag noem ik daarom niet. Dit raakt je bij een nieuwe hypotheek, bij verhuizen, oversluiten of verhogen. Houd je je huidige hypotheek zoals hij is, dan verandert er niets. Andere geldverstrekkers hanteren hun eigen regels; die vergelijk ik per situatie.

Koop je een woning waar je zelf niet gaat wonen, bijvoorbeeld een vakantiewoning, een huis voor je kind of een verhuurwoning? Dan betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting. Het Belastingplan 2027 verlaagt dat naar 7%. Indicatieve berekening, als het voorstel doorgaat: Ahmed koopt een verhuurwoning van €350.000. Bij levering in 2026 betaalt hij 8%, dat is €28.000. Bij levering in 2027 is dat 7%, dus €24.500. Dit is nog een voorstel. De Tweede Kamer behandelt het Belastingplan dit najaar, daarna volgt de Eerste Kamer. Amendementen kunnen het percentage nog veranderen.

Een paar bekendmakingen staan nog uit: - Het Nibud-advies over de hypotheeknormen voor 2027. Dat bepaalt hoeveel je bij een bepaald inkomen mag lenen, en de bedragen per energielabel. - De NHG-voorwaarden en normen voor 2027. - De stemmingen in de Tweede en de Eerste Kamer over het Belastingplan 2027. Het Nibud publiceerde zijn advies vorig jaar op 31 oktober, en de NHG-voorwaarden voor 2027 zijn aangekondigd voor 1 november. Zodra ze er zijn, werk ik dit artikel bij. De datum bovenaan laat zien wanneer dat voor het laatst gebeurde.

Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat is algemene uitleg over regels die veranderen. Alle bedragen zijn indicatief. Voor je eigen situatie zijn de Belastingdienst, NHG en je notaris leidend, en voor advies op maat over de financiering is een gesprek nodig.