Starter met een woning tussen €555.000 en €615.000: waarom de leverdatum telt

De waarde waaronder je woning moet blijven voor de startersvrijstelling gaat van €555.000 naar €615.000. Dat staat al vast: het is in december 2025 gepubliceerd in de Staatscourant. De andere voorwaarden blijven gelijk: - Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat je de woning verkrijgt. - Je gaat er zelf en voor langere tijd wonen. - Je hebt de vrijstelling nooit eerder gebruikt. Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan betaal je voor een huis waar je zelf gaat wonen 2% overdrachtsbelasting.

Indicatieve berekening op basis van het tarief van 2%. Sanne is 30, koopt een appartement van €580.000 en gaat er zelf wonen. - Levering in december 2026: de grens is €555.000, de woning ligt erboven. Sanne betaalt 2%, dat is €11.600. - Levering in januari 2027: de grens is €615.000, de woning ligt eronder. Sanne betaalt €0. Twee randgevallen: - Een woning van €540.000 valt in beide jaren onder de grens. Voor die koper maakt de datum niets uit. - Een woning van €620.000 valt ook in 2027 boven de grens. De vrijstelling vervalt dan helemaal, en de koper betaalt 2% over het hele bedrag: €12.400.

Voor de overdrachtsbelasting telt het moment waarop de woning officieel van de verkoper naar jou gaat. Dat is de dag waarop je bij de notaris de akte van levering tekent, ook wel de leveringsakte. De datum van je koopovereenkomst speelt geen rol. Dat geldt ook voor je leeftijd. Tim is 34 en wordt op 20 januari 2027 35. Tekent hij de akte op 15 januari, dan is hij nog jonger dan 35 en geldt de nieuwe grens van €615.000. Tekent hij op 25 januari, dan is hij 35 en vervalt de vrijstelling. Heb je de koopovereenkomst al getekend? Dan hangt de grens af van de leverdatum: levering tot en met 31 december 2026 valt onder de grens van €555.000, levering vanaf 1 januari 2027 onder die van €615.000.

De leverdatum spreek je af met de verkoper en staat in de koopovereenkomst. Of een latere datum kan, hangt af van de verkoper en van diens eigen verhuisplannen. Een latere levering heeft ook gevolgen voor jou. Je betaalt misschien een maand langer huur, of je hypotheekofferte moet langer geldig blijven. Wat dat per saldo voor jou oplevert, hangt af van jouw situatie. Zit je al in de onderhandeling? Dan is de leverdatum een onderwerp om met de verkoper en je notaris te bespreken. Laat de woning, de prijs en je maandlasten de basis van je keuze zijn. De leverdatum kun je daarna afstemmen.

Koop je samen, dan geldt de grens voor de waarde van de hele woning, ook als ieder de helft krijgt. Of de vrijstelling voor jullie allebei geldt, beoordeelt de Belastingdienst per koper: ieder moet zelf aan de voorwaarden voldoen. Indicatieve berekening: Sanne (30) en haar partner (36) kopen in 2027 samen een woning van €580.000 en worden ieder voor de helft eigenaar. De woning ligt onder de grens van €615.000. Over Sannes helft betalen ze €0. Haar partner is 35 of ouder en betaalt 2% over de eigen helft van €290.000: €5.800. In 2026 hadden ze samen €11.600 betaald.

Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat is algemene uitleg over een fiscale regeling, en alle bedragen zijn indicatief. Voor jouw eigen situatie zijn de Belastingdienst en je notaris leidend, en voor advies op maat over de financiering is een gesprek nodig.