Startersvrijstelling 2026: zo koop je zonder overdrachtsbelasting

Normaal betaal je bij het kopen van een woning 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Voldoe je aan de voorwaarden van de startersvrijstelling, dan betaal je dat percentage niet: 0%. De regeling bestaat om het voor jonge kopers makkelijker te maken de stap naar een eigen huis te zetten. De woninggrens wordt jaarlijks aangepast. In 2026 ligt die op €555.000 (in 2025 was dat €525.000, in 2024 €510.000).

Je komt in aanmerking als je aan vier voorwaarden tegelijk voldoet: - Leeftijd: je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat je de woning verkrijgt, dus bij het tekenen van de leveringsakte. Let op waar het omslagpunt ligt: word je 35 vóór dat moment, dan is de vrijstelling weg. De datum van transport telt, de datum van de koopovereenkomst doet er niet toe. - Zelfbewoning: je gaat de woning zelf en voor langere tijd bewonen. Verhuur je een deel, dan moet je nog steeds minimaal 90% van de woonruimte zelf gebruiken. - Woningwaardegrens: de woning is op het moment van verkrijging niet meer waard dan €555.000. - Eenmalig gebruik: je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt, en verklaart dat duidelijk, stellig en zonder voorbehoud.

De grens gaat over de waarde in het economisch verkeer op het moment dat je de woning verkrijgt: de vrije verkoopwaarde, inclusief tuin, schuur of garage. In de praktijk is dat vrijwel altijd gelijk aan de koopsom uit de koopovereenkomst. Belangrijk: dit is geen glijdende schaal. Kom je ook maar één euro boven de €555.000 uit, dan vervalt de vrijstelling helemaal. Je betaalt dan gewoon 2% over de volledige koopsom, niet alleen over het deel boven de grens. Koop je samen? Dan telt voor de woningwaardegrens de volledige waarde van de woning, ook al verkrijg jij maar de helft. Bij een woning van €600.000 die twee mensen samen kopen, kan dus geen van beiden de vrijstelling gebruiken, ook al is ieders aandeel €300.000.

Indicatieve berekening op basis van het overdrachtsbelastingtarief van 2%. Reken je eigen situatie na bij de notaris of in een gesprek. - €350.000 koopsom: €7.000 overdrachtsbelasting zonder vrijstelling, €0 met de startersvrijstelling. - €500.000 koopsom: €10.000 zonder vrijstelling, €0 met de startersvrijstelling. - €555.000 koopsom (exact op de grens): €11.100 zonder vrijstelling, €0 met de startersvrijstelling. - €560.000 koopsom (net erboven): €11.200 zonder vrijstelling, en ook €11.200 mét de vrijstelling, want die vervalt volledig. Het verschil tussen €555.000 en €560.000 is dus de volledige €11.200, want boven de grens vervalt de vrijstelling in één keer.

Fout 1: de grens net overschrijden. Meerwerk, een keuken die in de koopsom wordt meegenomen, of een hogere bieding in een overbiedingssituatie kan de woningwaarde net over de €555.000 duwen. Omdat het alles-of-niets is, is dit de duurste fout die je kunt maken. Fout 2: de vrijstelling is al eerder gebruikt. Heb je op je 24e al een appartement gekocht met de startersvrijstelling? Dan geldt bij je volgende woning gewoon het tarief van 2%, ook als je nog geen 35 bent. Fout 3: de leeftijd van je partner. Koop je samen met een partner van 35 jaar of ouder, dan wordt de vrijstelling per persoon beoordeeld, over ieders eigendomsaandeel. Voorbeeld: jij bent 29, je partner is 37, jullie kopen samen een woning van €400.000 en worden ieder voor 50% eigenaar. Over jouw helft (€200.000) betaal je 0%. Over de helft van je partner (€200.000) geldt het tarief van 2%: €4.000. In dit voorbeeld betaal je samen dus €4.000 in plaats van €0 of €8.000.

Je hebt de "Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling" nodig. Daarin verklaar je schriftelijk dat je de woning zelf en voor langere tijd gaat bewonen, en dat je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt. Let op de timing: de notaris moet die ondertekende verklaring vóór de overdracht al in bezit hebben. Regel het dus in de aanloop naar de afspraak, niet aan de tafel zelf. Blijkt achteraf dat je niet aan de voorwaarden voldeed, bijvoorbeeld omdat je de woning toch niet zelf bent gaan bewonen, dan kan de Belastingdienst een naheffingsaanslag opleggen. Je betaalt dan alsnog de overdrachtsbelasting, verhoogd met belastingrente en mogelijk een boete. Er bestaat wel een uitzondering voor onvoorziene omstandigheden, zoals overlijden, scheiding of een baan die je moet doen verhuizen. Daarvoor is er een aparte "Verklaring overdrachtsbelasting onvoorziene omstandigheden". De eenmaligheid heeft nog een andere kant die veel starters verrast: heb je de vrijstelling eenmaal toegepast, dan kun je daar niet meer op terugkomen. Ook niet als je kort daarna een duurdere woning koopt waar de vrijstelling je meer had opgeleverd. De Belastingdienst heeft dat vastgelegd in kennisgroepstandpunt KG:052:2023:5. Het staat je overigens vrij om de vrijstelling bij een eerste, goedkope koop bewust niet te gebruiken en te bewaren voor later.

Nee. De jubelton, de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning, was tot en met 2022 ruim €100.000 belastingvrij. Per 1 januari 2023 is die verlaagd en per 1 januari 2024 volledig afgeschaft. Krijg je een schenking van je ouders om je eerste huis te kopen, dan valt die onder de gewone schenkingsregels. In 2026 mag een ouder een kind jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken. Ben je tussen de 18 en 40 jaar, dan kan het eenmalig €33.129 zijn, vrij te besteden. Die eenmalige vrijstelling vervangt in dat jaar de jaarlijkse en geldt maar één keer per ouder. Deze bedragen wijzigen elk jaar, dus controleer ze op belastingdienst.nl/schenken voordat je erop rekent. De schenkingsvrijstelling en de startersvrijstelling overdrachtsbelasting zijn overigens twee losse regelingen: de een gaat over schenkbelasting, de ander over overdrachtsbelasting. Ze kunnen naast elkaar bestaan.

Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat is algemene uitleg over een fiscale regeling. Voor jouw eigen situatie zijn de Belastingdienst en je notaris leidend, en voor advies op maat over de financiering is een gesprek nodig.