Hypotheek als DGA: zo kijkt de bank naar je inkomen

Een directeur-grootaandeelhouder (DGA) werkt in zijn eigen BV en bezit daar een groot deel van de aandelen. Fiscaal draait het om het aanmerkelijk belang: dat heb je vanaf 5% van de aandelen, eventueel samen met je fiscale partner. Vanaf die grens geldt de gebruikelijkloonregeling. Voor de werknemersverzekeringen ligt de lat hoger: kun je meer dan de helft van de stemmen uitbrengen, of kun je niet tegen je wil ontslagen worden, dan ben je niet verzekerd voor WW en WIA. Je staat dan wel op de loonlijst van je eigen onderneming, zonder het vangnet dat een werknemer heeft. Voor een hypotheek is dat relevant, want een gewone werkgeversverklaring zegt bij een DGA niet het hele verhaal. Je bepaalt zelf mee hoeveel loon je jezelf uitkeert, of je dividend opneemt en hoeveel winst je in de BV laat zitten voor investeringen of een buffer. Een bank wil daarom verder kijken dan het loonstrookje: naar de jaarcijfers van de BV zelf. Dat maakt een DGA-aanvraag in de basis vergelijkbaar met een ZZP-aanvraag, zoals ik uitleg in het artikel over hypotheek als zzp'er: de bank beoordeelt de onderneming, niet alleen de persoon. Het verschil zit in de bouwstenen: bij een eenmanszaak is er één winstcijfer, bij een DGA zijn er meerdere inkomensstromen die apart gewogen worden.

Geldverstrekkers kunnen tot drie inkomensbronnen meewegen: - Gebruikelijk loon. De Belastingdienst verplicht een DGA met een aanmerkelijk belang om zichzelf een marktconform salaris uit te keren, de zogeheten gebruikelijkloonregeling. Het loon moet minimaal het hoogste zijn van drie bedragen: het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking, het loon van je meestverdienende werknemer, of het normbedrag van €58.000 in 2026 (in 2024 en 2025 was dat €56.000). Lager mag alleen als je dat kunt onderbouwen, bijvoorbeeld bij parttime werk of structurele verliezen. Dit loon is meestal het startpunt van de inkomensbeoordeling. - Dividend. Sommige geldverstrekkers tellen structureel uitgekeerd dividend (deels) mee als inkomen, mits het aantoonbaar bestendig is over meerdere jaren. Andere banken laten dividend juist buiten beschouwing, omdat het geen verplichting is en dus minder zeker. - Winst die in de BV blijft. Een deel van de banken kijkt ook naar de nettowinst van de onderneming zelf, vergelijkbaar met hoe ze een ZZP'er beoordelen. Winst die je laat staan voor de continuïteit van je bedrijf, wordt dan gedeeltelijk als inkomen meegewogen. Welke combinatie een bank gebruikt, verschilt sterk. Dat is precies waarom twee DGA's met dezelfde BV-cijfers bij twee banken een andere maximale hypotheek kunnen krijgen.

De meeste geldverstrekkers vragen: - Jaarrekeningen van de BV, meestal van de laatste 1 tot 3 jaar - IB-aangiftes (inkomstenbelasting box 1 en, bij dividend, box 2) van dezelfde jaren - KvK-uittreksel van de BV, niet ouder dan 3 maanden - Werkgeversverklaring DGA, een aangepaste versie van de reguliere werkgeversverklaring - Accountantsverklaring of samenstellingsverklaring, niet bij elke bank verplicht maar het versterkt je dossier - Prognose voor het lopende boekjaar, bij sommige geldverstrekkers Heb je een holdingstructuur met een werkmaatschappij eronder? Dan vraagt de bank vaak de jaarcijfers van beide entiteiten, om te zien hoe winst en dividend tussen de BV's stromen.

Een veelvoorkomend punt bij DGA-dossiers is de rekening-courant, het lopende verrekeningssaldo tussen jou privé en je BV. Heb je geld opgenomen uit de BV dat nog niet is afgelost of verrekend met loon of dividend, dan staat dat als schuld aan jezelf geregistreerd. Voor een hypotheekaanvraag kan een geldverstrekker deze rekening-courant-schuld meewegen als een schuldverplichting, net als een lening of doorlopend krediet. Hoe zwaar die weging uitvalt, en of een aflossingsafspraak vooraf verplicht is, verschilt per geldverstrekker en ligt nergens uniform vast. Vraag dat dus na voordat je een aanvraag indient. Er speelt daarnaast een fiscale grens. Leen je, samen met je fiscale partner en verbonden personen, meer dan €500.000 van je eigen BV, dan wordt het bedrag daarboven belast als inkomen uit aanmerkelijk belang in box 2. Een eigenwoningschuld aan je eigen BV telt onder voorwaarden niet mee in die telling. Een opgeschoonde rekening-courant, of een duidelijke aflossingsafspraak, voorkomt vertraging in je aanvraag en houdt je bij die grens uit de buurt. Hoe die grens in jouw situatie uitpakt, toets je met je accountant of op belastingdienst.nl.

Net als bij ZZP'ers bestaat er geen uniforme rekenmethode voor DGA's. In de praktijk zie je grofweg drie benaderingen: 1. Alleen het gebruikelijk loon. De meest conservatieve banken kijken uitsluitend naar het vaste loon dat je jezelf uitkeert, en laten dividend en winst in de BV buiten beschouwing. 2. Loon plus structureel dividend. Andere banken tellen een deel van het dividend mee, mits dit over meerdere jaren aantoonbaar stabiel is uitgekeerd. 3. Loon plus een deel van de winst in de BV. Weer andere geldverstrekkers benaderen de DGA meer als ondernemer en wegen ook de winst mee die in de onderneming blijft, vergelijkbaar met de ZZP-beoordeling. Welke methode een bank hanteert, kan duizenden tot tienduizenden euro's verschil maken in je maximale hypotheek. Dat is de belangrijkste reden om eerst te vergelijken voordat je bij een bank aanklopt.

Stel: je gebruikelijk loon is €60.000 per jaar en je BV keert daarnaast €20.000 dividend uit, structureel over de laatste 3 jaar. Bank A telt alleen het loon mee en rekent met €60.000 toetsinkomen. Bank B telt het dividend voor een deel mee en komt op een hoger toetsinkomen, en dus een hogere maximale hypotheek. Dit is een fictief rekenvoorbeeld om het mechanisme te laten zien, geen berekening op basis van actuele NIBUD-normen. Wat dit voor jouw situatie concreet betekent, hangt af van je eigen cijfers, de rentestand en welke geldverstrekker het beste bij je past. Gebruik de calculator op mijn website voor een persoonlijke, indicatieve berekening, of plan een gesprek voor maatwerk.

1. Houd je jaarrekeningen op orde en op tijd. Vertraagde jaarcijfers vertragen ook je hypotheekaanvraag. 2. Bouw een aantoonbare lijn op in loon en dividend. Grillige uitkeringen zijn lastiger mee te wegen dan een stabiel patroon over meerdere jaren. 3. Ruim je rekening-courant op, of maak vooraf een heldere aflossingsafspraak. 4. Vraag tijdig een accountantsverklaring aan. Sommige banken eisen die verklaring, en ook waar dat niet hoeft versterkt ze bijna elk dossier. 5. Vergelijk geldverstrekkers voordat je een aanvraag indient. Bij DGA-inkomen loopt de uitkomst tussen banken verder uiteen dan bij een regulier salaris, dus de keuze voor de juiste bank weegt zwaar. 6. Werk met een adviseur die ondernemersdossiers kent. Iemand die dagelijks met BV-structuren werkt, weet welke bank welke inkomensmethode hanteert en waar jouw cijfers het gunstigst uitpakken.

Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat is algemene uitleg over hoe geldverstrekkers en de Belastingdienst hiernaar kijken. Voor advies op maat is een gesprek over jouw eigen situatie nodig, en voor je fiscale positie zijn je accountant en de Belastingdienst leidend.