Overbruggingshypotheek: eerst kopen, dan verkopen

Een overbruggingshypotheek (ook wel overbruggingskrediet) is een tijdelijke lening die het gat dicht tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige woning. Je leent alvast een bedrag ter hoogte van (een deel van) je overwaarde: het verschil tussen de waarde van je huidige woning en je resterende hypotheekschuld. Je hebt een overbrugging meestal nodig in twee situaties: - Je hebt een nieuwe woning gevonden, maar je huidige huis staat nog te koop of is nog niet verkocht. - Je huidige huis is al verkocht, maar de leveringsdatum ligt later dan het moment waarop je je nieuwe woning moet betalen. De overbrugging is aflossingsvrij: je betaalt alleen rente, geen aflossing. Zodra je oude woning is verkocht en geleverd, los je de overbrugging in één keer af uit de verkoopopbrengst.

Het startpunt is altijd je overwaarde: de waarde van je huidige woning min je resterende hypotheekschuld. Maar geldverstrekkers rekenen niet zomaar de volledige overwaarde mee. Hoeveel je precies kunt overbruggen hangt af van één cruciale vraag: is je huidige woning al verkocht of niet? Is de woning nog niet verkocht, dan is de verkoopprijs nog een verwachting, geen zekerheid. Is de woning al verkocht, dan ligt het bedrag vast. Dat verschil bepaalt hoeveel risico de geldverstrekker neemt, en dus hoeveel je kunt lenen. Hieronder beide situaties apart.

Staat je huidige woning nog te koop? Dan hanteren de meeste geldverstrekkers een veiligheidsmarge. Ze rekenen met een lager bedrag dan de volledige getaxeerde waarde, voor het geval je woning uiteindelijk minder opbrengt. Gebruikelijk is een veiligheidsmarge van 10%: je kunt dan maximaal 90% van de getaxeerde verkoopwaarde min je resterende hypotheekschuld overbruggen. Diezelfde marge geldt bij veel geldverstrekkers ook nog als je woning wel verkocht is, maar de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst nog niet zijn verstreken. Hoe je geldverstrekker de waarde van je huidige woning vaststelt, verschilt ook. De een wil een gevalideerd taxatierapport, de ander neemt genoegen met de WOZ-waarde of met een getekende koopovereenkomst. Voorbeeldberekening (fictief en ter illustratie, geen persoonlijk advies): - Getaxeerde waarde huidige woning: €400.000 - Resterende hypotheekschuld: €200.000 - Overwaarde: €200.000 - Beschikbaar om te overbruggen bij 10% veiligheidsmarge: €180.000 De daadwerkelijke marge en voorwaarden verschillen per geldverstrekker. Sommige rekenen voorzichtiger dan 90%, andere gaan onder voorwaarden juist verder. Vraag dit altijd na voor jouw situatie, want dit verschil bepaalt direct hoeveel je kunt bieden.

Heb je je huidige woning al verkocht, maar valt de leveringsdatum later dan de aankoop van je nieuwe huis? Dan verandert de berekening. De verkoopprijs staat nu vast in de koopakte, dus het risico voor de geldverstrekker is kleiner. In dat geval kan de overbrugging vaak oplopen tot de volledige overwaarde: de verkoopprijs min je resterende hypotheekschuld min de verkoopkosten (zoals makelaarscourtage). Eén voorwaarde is daarbij belangrijk. De meeste geldverstrekkers rekenen pas met de volledige verkoopprijs zodra ook de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn verstreken. Zolang de koper zich nog kan terugtrekken, bijvoorbeeld omdat zijn financiering nog niet rond is, houden ze vaak nog de veiligheidsmarge aan. Het loont dus om, als het kan, eerst een koper voor je huidige woning te vinden voordat je de overbrugging aanvraagt. Dat geeft meer zekerheid, en vaak ook meer leenruimte.

De rente op een overbruggingskrediet ligt doorgaans hoger dan de rente op je reguliere hypotheek. Hoeveel hoger verschilt per geldverstrekker en per situatie. Een zinnig gemiddelde is hier niet van te maken, daarvoor lopen de tarieven te ver uiteen. Vraag de actuele rente daarom altijd concreet op bij een offerte, zodat je weet waar je aan toe bent. Naast de rente kun je rekenen op: - Afsluitkosten: een eenmalige vergoeding voor het regelen van de overbrugging, indicatief €200-€500. - Notariskosten: voor de overbrugging is een aparte hypotheekakte nodig, omdat de geldverstrekker een hypotheekrecht vestigt op je huidige woning. Die akte kan niet meeliften op de akte van je oude of je nieuwe hypotheek. Deze kosten komen dus bovenop de notariskosten voor de hypotheekakte van je nieuwe woning. Indicatief €600-€1.000. - Taxatiekosten: circa €750 voor een gevalideerd taxatierapport. Let op: voor de hoogte van de overbrugging telt de waarde van je huidige woning. De taxatie voor je nieuwe hypotheek zegt daar niets over. Sommige geldverstrekkers nemen voor je huidige woning genoegen met de WOZ-waarde of de getekende koopovereenkomst, wat je een taxatierapport kan besparen. Vraag dit vooraf na. Fiscaal spelen hier twee regelingen tegelijk. De verhuisregeling zorgt dat de rente op de hypotheek van je oude woning aftrekbaar blijft zolang die leeg staat en te koop staat: het jaar waarin de woning leeg kwam te staan plus de 3 jaar daarna. Daarnaast bepaalt de bijleenregeling hoeveel van je nieuwe lening nog als eigenwoningschuld meetelt. Verzilver je de overwaarde van je oude woning en stop je die niet volledig in je nieuwe woning, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Of de rente op jouw overbrugging aftrekbaar is, hangt dus af van beide regelingen samen. Dit is een van de lastigste onderdelen van de eigenwoningregeling. Laat het altijd voor jouw situatie doorrekenen.

Zolang je oude woning niet verkocht is, loopt je oude hypotheek gewoon door, naast de hypotheek op je nieuwe woning. Dat is waar de term dubbele lasten vandaan komt. Hoe je de rente over de overbrugging zelf betaalt, verschilt per geldverstrekker: bij de een schrijf je maandelijks rente af, bij de ander wordt de rente opgeteld bij het bedrag dat je bij de verkoop in één keer aflost. De notaris rekent dat af bij de overdracht van je oude woning. De zwaarste last in de tussentijd komt meestal van de twee hypotheken die je tegelijk draagt. Geldverstrekkers toetsen bij de aanvraag of je deze dubbele last tijdelijk kunt dragen. Een paar dingen die helpen om die periode te overbruggen: - Bouw een buffer op voor de overgangsperiode, ook als de rente pas later wordt verrekend. - Houd rekening met een reële verkooptermijn voor je oude woning, niet de snelst denkbare. - Bespreek vooraf met mij wat er gebeurt als de verkoop langer duurt dan verwacht. Hoe korter de overlap tussen beide hypotheken, hoe lager de totale kosten.

Een overbrugging is een prima oplossing, maar niet zonder risico. Drie dingen om vooraf helder te hebben: - Je woning verkoopt langzamer dan gehoopt. Hoe langer de verkoop duurt, hoe langer je dubbele lasten betaalt. - De verkoopprijs valt lager uit dan de taxatie. Daarom bouwen geldverstrekkers de veiligheidsmarge in, maar bij een fors lagere opbrengst kan een eigen aanvulling nodig zijn. - Bij nieuwbouw duurt de bouw soms langer dan gepland. Dat verlengt de overbruggingsperiode automatisch. Wil je dit risico liever niet lopen? Dan is er een alternatief: bij de verkoop van je huidige woning een latere overdrachtsdatum afspreken met de koper, zo dicht mogelijk bij het moment waarop je je nieuwe woning nodig hebt. Zo overbrug je de periode met een afspraak in plaats van met een lening. Het is geen garantie: het hangt af van of de koper van je oude huis hiermee akkoord gaat, en in een krappe markt is dat niet altijd haalbaar.

Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat is algemene uitleg over hoe een overbrugging werkt. Voor advies op maat is een gesprek over jouw eigen situatie nodig, en daar horen advieskosten bij, bovenop de kosten die hierboven staan. Voor de fiscale kant, zoals de verhuisregeling en de bijleenregeling, is de Belastingdienst leidend.