Rentevaste periode loopt af: wat nu?

Hier heb je meer zekerheid dan je misschien denkt. Je geldverstrekker moet je wettelijk ten minste drie maanden voor het aflopen van je rentevaste periode laten weten dat die periode afloopt, en daarbij aangeven welke rente daarna maximaal geldt. Dat laatste moet voor minimaal drie verschillende rentevaste periodes, als je geldverstrekker die aanbiedt. Zo staat het in artikel 68b van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Eerder informeren mag, later niet. In diezelfde informatie hoort nog iets te staan wat veel mensen over het hoofd zien. Je geldverstrekker moet je er ook op wijzen dat je bij het aflopen van je rentevaste periode boetevrij kunt oversluiten, en dat je over die oversluitmogelijkheden advies kunt inwinnen bij hem of bij een andere financiële dienstverlener. Je bank is dus zelf verplicht je te vertellen dat je ook elders mag kijken. Weet je niet precies wanneer jouw rentevaste periode eindigt? Je vindt de einddatum op je hypotheekakte of in het jaaroverzicht van je geldverstrekker. Staat die datum nog een tijd verderop, maar wil je niet het risico lopen dat je het moment mist? Via de renteherziening-reminder op mijn website laat je die datum bij mij achter, en stuur ik je ruim op tijd een seintje. Krijg je niets, terwijl je einddatum binnen drie maanden ligt? Neem dan zelf contact op met je geldverstrekker. Dat bericht hoort er gewoon te zijn.

De simpelste route. Je ondertekent het voorstel, kiest een nieuwe rentevaste periode en er verandert verder niets aan je hypotheek. Geen nieuwe aanvraag, geen taxatie, geen notaris. Dat is meteen ook waarom veel mensen deze route kiezen: het kost geen tijd en geen gedoe. Gemak is alleen niet hetzelfde als de scherpste rente. Één ding is hierbij wettelijk geregeld, en het werkt in je voordeel. Je geldverstrekker moet aan een nieuwe klant dezelfde rente offreren als hij op dat moment aanbiedt aan een bestaande klant voor diens komende rentevaste periode, bij dezelfde rentevaste periode en een vergelijkbaar risicoprofiel. Dat heet het eensporig rentebeleid en staat in artikel 81a Bgfo. Binnen je eigen bank hoef je dus niet bang te zijn dat nieuwe klanten standaard een betere rente krijgen dan jij. Wat die regel niet zegt: dat dit ook de scherpste rente op de markt is. Een andere geldverstrekker kan goedkoper zijn. En je eigen risicoprofiel kan intussen veranderd zijn, bijvoorbeeld doordat je hebt afgelost of doordat je woning meer waard is geworden. Bij een lagere schuld ten opzichte van de woningwaarde hoort een lagere rente. Of je geldverstrekker die nieuwe verhouding uit zichzelf toepast, verschilt per bank. Vraag het na als je voorstel binnenkomt. Accepteren kan een prima keuze zijn. Doe het dan wel omdat je vergeleken hebt, niet omdat vergelijken tijd kost.

Rentemiddeling is een tussenweg. Je blijft bij je huidige geldverstrekker, maar in plaats van te wachten tot de einddatum, meng je je huidige rente met de actuele marktrente tot één nieuw percentage voor een nieuwe rentevaste periode. Dat kan interessant zijn als je liever niet wacht tot de exacte einddatum, bijvoorbeeld omdat die nog een paar maanden weg is en je nu al zaken wilt regelen. Twee dingen om te weten. Niet elke geldverstrekker biedt rentemiddeling aan, en wie het wel aanbiedt hanteert een eigen rekenmethode. Bij een spaarhypotheek of een hybride hypotheek is het meestal niet mogelijk. Er zijn bovendien kosten aan verbonden, en de hoogte daarvan verschilt per geldverstrekker. Voor die kosten geldt wel een wettelijke bovengrens. Past je geldverstrekker je rente aan vóór het einde van je rentevaste periode, dan mag hij daarvoor geen vergoeding rekenen die hoger is dan zijn eigen financiële nadeel. Hij moet je ook een berekening van die vergoeding geven, inclusief de uitgangspunten die hij daarbij gebruikt (artikel 81ca Bgfo). Vraag die berekening altijd op, dan zie je precies waarvoor je betaalt. Of rentemiddeling voordeliger uitpakt dan wachten op je renteherzieningsvoorstel, hangt af van jouw situatie en de voorwaarden van je geldverstrekker. Dit reken ik graag voor je door.

Bevalt het voorstel van je eigen bank niet, dan mag je op het moment dat je rentevaste periode afloopt vrij overstappen naar een andere geldverstrekker. Belangrijk verschil met tussentijds oversluiten: precies op de einddatum van je rentevaste periode betaal je geen boeterente, omdat je geen lopende renteafspraak openbreekt. Je was toch al vrij om opnieuw te kiezen. Wel houd je rekening met notaris- en taxatiekosten, en met advieskosten voor het nieuwe traject. Wil je weten wanneer oversluiten de moeite waard is, ook als je rentevaste periode nog wel loopt? Dat lees je in het artikel over hypotheek oversluiten: wanneer loont het en wanneer niet. Overstappen kan lonen als een andere geldverstrekker een merkbaar scherpere rente of betere voorwaarden biedt. Het is ook meer werk dan tekenen bij je huidige bank: een nieuwe aanvraag, een nieuwe toetsing, een nieuwe hypotheekakte.

Een extra aflossing rond je renteherziening doet twee dingen tegelijk. Het verlaagt direct je resterende schuld, en dus je toekomstige maandlast. En het kan je in een gunstigere risicoklasse brengen: hoe kleiner je hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, hoe lager de rente die geldverstrekkers je aanbieden. Dat principe leg ik uit in het artikel over hypotheekrente: hoe het werkt en hoe je de juiste rentevaste periode kiest. Op het moment dat je rentevaste periode afloopt, kun je aflossen zonder vergoeding. Dat volgt uit de manier waarop de wet die vergoeding begrenst: een geldverstrekker mag nooit meer rekenen dan het financiële nadeel dat hij lijdt, en bij het natuurlijke einde van je renteafspraak loopt hij geen afgesproken rente mis (artikel 81c Bgfo). De wet gaat er ook van uit dat je op dat moment boetevrij kunt oversluiten. Los je op een ánder moment een bedrag af, dan geldt de jaarlijkse vergoedingsvrije ruimte uit je eigen voorwaarden. Hoeveel dat is, staat in je hypotheekakte of in de algemene voorwaarden, en het verschilt per geldverstrekker. Aflossen combineer je vaak met een van de andere drie routes: eerst aflossen, daarna pas het voorstel accepteren, rentemiddelen of oversluiten. Wil je vooral weten hoe je je maandlasten structureel omlaag krijgt? Kijk dan bij maandlasten verlagen op mijn website.

Je weet het pas als je het doet. Een oriëntatiegesprek van 30 minuten is gratis, en het enige wat je erin steekt is die tijd. Wat je ervoor terugkrijgt is zicht op je positie: komt het voorstel van je bank in de buurt van wat er elders ligt, of zit er ruimte in die je anders had laten lopen? Zelfs een klein renteverschil telt over de volledige looptijd van je hypotheek op. Hoeveel dat precies scheelt voor jouw hypotheek, hangt af van je resterende hoofdsom, je nieuwe rentevaste periode en je looptijd. Een rekenvoorbeeld daarvan vind je in het artikel over oversluiten. Vergelijken belooft geen besparing. Het is wel de enige manier om zeker te weten of er iets beters is dan wat er nu op tafel ligt.

Ik reken voor jouw situatie alle vier de routes door: wat het voorstel van je huidige bank je kost, of rentemiddeling bij jouw geldverstrekker mogelijk is en wat dat kost, wat oversluiten oplevert bij 45+ geldverstrekkers, en wat een extra aflossing voor je maandlast betekent. Daarna kies jij, met een compleet beeld in plaats van één voorstel in je brievenbus. Soms is de uitkomst dat blijven zitten waar je zit de beste keuze is. Dat zeg ik dan ook gewoon, ook als ik er zelf niets aan overhoud. Wil je dit gesprek nu al voeren, ook als je einddatum nog niet in zicht is? Een gratis oriëntatiegesprek van 30 minuten is een goed startpunt. Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat is algemene uitleg over hoe een renteherziening werkt. Voor advies op maat is een gesprek over jouw eigen situatie nodig, en daar horen advieskosten bij.