Hypotheek verhogen voor een verbouwing: bouwdepot of tweede hypotheek?

Er zijn in hoofdlijnen vier routes: - Onderhandse verhoging: je hypotheek verhogen bij dezelfde geldverstrekker, zonder nieuwe notariële akte. Kan alleen als je hypotheekinschrijving bij het Kadaster ruimte biedt. - Verhogen via de notaris: een nieuwe of aangepaste hypotheekakte bij je huidige geldverstrekker. - Oversluiten met verhoging: je hele hypotheek aflossen en in één keer opnieuw afsluiten, inclusief het extra bedrag voor de verbouwing. - Tweede hypotheek: een aparte lening bovenop je bestaande hypotheek, vaak bij een andere geldverstrekker. Welke route het voordeligst is, hangt af van je huidige hypotheekakte, je overwaarde en de rente die je nu betaalt. Hieronder ga ik in op elke route.

Onderhands verhogen is vaak de goedkoopste route: een bezoek aan de notaris is niet nodig. Dit kan alleen als de hypotheekinschrijving bij het Kadaster hoger is dan het bedrag dat je daadwerkelijk hebt geleend. Dat komt in twee situaties voor: - Bij het afsluiten van je hypotheek is destijds bewust een hoger bedrag ingeschreven dan je leende, zodat er later ruimte is om bij te lenen. - Je hebt in de loop der jaren extra afgelost, waardoor er ruimte is ontstaan tussen je inschrijving en je huidige schuld. Je inkomen wordt altijd getoetst, ook bij een onderhandse verhoging. Daarnaast vraagt de geldverstrekker meestal een taxatie, waarin ook de verwachte waarde na verbouwing staat. Of die taxatie verplicht is, en welke voorwaarden er verder gelden, verschilt per geldverstrekker. Alleen de gang naar de notaris valt weg. De rest van de beoordeling blijft gewoon staan. Heeft je hypotheekakte geen ruimte, dan is onderhands verhogen niet mogelijk en kijk je naar een van de routes hieronder.

Biedt je hypotheekakte geen ruimte, dan zijn er twee vervolgstappen mogelijk. Verhogen via de notaris. Je blijft bij je huidige geldverstrekker, maar er komt een nieuwe hypotheekakte voor het extra bedrag. Hiervoor betaal je notariskosten, indicatief €1.100 tot €1.750, en meestal een nieuwe taxatie, indicatief circa €750. Notaristarieven verschillen flink per kantoor, dus offertes opvragen loont. Oversluiten met verhoging. Je lost je hele hypotheek af en sluit in één keer een nieuwe af, inclusief het bedrag voor de verbouwing. Dit is vooral interessant als je toch al wilde oversluiten, bijvoorbeeld voor een lagere rente. Let dan wel op boeterente: die kan flink oplopen als je rentevaste periode nog loopt. Ik schreef hier een apart artikel over: wanneer hypotheek oversluiten loont. Beide routes lopen via de notaris en kosten dus meer dan onderhands verhogen. Daar staat tegenover dat de geldverstrekker vaak ruimer kan meebewegen in het bedrag.

Een tweede hypotheek is een aparte lening, met je woning als onderpand, bovenop je bestaande hypotheek. Je gebruikt dit vooral als: - je huidige geldverstrekker de verhoging niet, of niet volledig, wil financieren - je bewust bij een andere partij wilt lenen, bijvoorbeeld voor gunstigere voorwaarden op dat specifieke bedrag - oversluiten niet uitkomt vanwege een hoge boeterente op je bestaande hypotheek De rente op een tweede hypotheek ligt meestal hoger dan op je eerste hypotheek. De tweede geldverstrekker staat achteraan in de rij als je woning ooit gedwongen verkocht zou worden, en rekent daar risico voor door. Een tweede hypotheek heeft altijd een eigen notariële akte nodig. Onderhands regelen is hier dus geen optie.

Welke route je ook kiest: het extra geleende bedrag voor een verbouwing komt meestal niet in één keer op je rekening. Het gaat naar een bouwdepot, een aparte rekening waaruit je facturen declareert naarmate de verbouwing vordert. Zo werkt declareren in de praktijk: 1. Je dient een getekende factuur of bon in, meestal via een klantportaal van de geldverstrekker. 2. De datum op de factuur mag bij de meeste geldverstrekkers niet ouder zijn dan 6 maanden. Bij een hypotheek met NHG geldt vaak dat de datum niet vóór de offertedatum mag liggen. 3. Veel geldverstrekkers hanteren een minimumbedrag per declaratie en vragen om een factuur met KvK-nummer of btw-nummer. 4. Het bedrag moet passen binnen het verbouwingsplan dat je vooraf hebt aangeleverd. 5. De bank betaalt uit, aan jou of rechtstreeks aan de aannemer. Over het geld dat nog in het depot staat, ontvang je meestal rente. Zodra de verbouwing klaar is en alles is gedeclareerd, kan de bank de woning laten hertaxeren. Is de waarde gestegen? Dan kan dat een gunstiger rentetarief opleveren, omdat de verhouding tussen je hypotheek en je woningwaarde is verbeterd.

Drie dingen bepalen samen je maximale verhoging. De taxatie. Een erkend taxateur bepaalt de huidige waarde van je woning en bij een verbouwing ook de verwachte waarde na de verbouwing. Beide waarden samen bepalen hoeveel je kunt bijlenen. Let op: een verbouwing verhoogt de woningwaarde meestal met minder dan wat de verbouwing kost. Ingrepen die bruikbare vierkante meters toevoegen, zoals een aanbouw of een dakkapel, wegen in een taxatie doorgaans zwaarder dan smaakgevoelige vervangingen zoals een keuken of badkamer. Harde percentages zijn hier niet voor te geven. De taxateur beoordeelt het per woning en per wijk. Je overwaarde. Hoe meer overwaarde je hebt, hoe meer ruimte er is om te verhogen zonder dat de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde ongunstig wordt. Ik leg overwaarde en de opties ervoor uitgebreider uit in het artikel over wat je met overwaarde kunt doen. Verduurzaming. Combineer je de verbouwing met energiebesparende voorzieningen, zoals isolatie of zonnepanelen? Dan mag je hypotheek maximaal 106% van de woningwaarde bedragen in plaats van 100%. Die 6% extra ruimte is er uitsluitend voor de kosten van die maatregelen. Let op: dit is een uitzondering op de norm voor de woningwaarde. Je inkomenstoets blijft daarnaast gewoon gelden, dus wat je op basis van je inkomen kunt dragen blijft de bovengrens. Ik leg dit stap voor stap uit in het artikel over je huis verduurzamen en meefinancieren. Blijft je hypotheek na de verhoging onder de NHG-kostengrens (in 2026 €470.000, of €498.200 als je het bedrag boven €470.000 volledig aan energiebesparende voorzieningen besteedt)? Dan kom je mogelijk in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. Daar betaal je eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag aan borgtochtprovisie voor. Geldverstrekkers hanteren voor hypotheken met NHG doorgaans een lagere rente. Of dat rentevoordeel opweegt tegen de premie, hangt af van je hypotheekbedrag, je rentevaste periode en de tarieven op dat moment.

1. Bepaal je verbouwingsplan en de kosten. Vraag offertes op bij aannemers of leveranciers. 2. Laat berekenen wat er mogelijk is. Ik kijk naar je huidige hypotheekakte, je overwaarde en je inkomen, en bepaal welke route het beste past. 3. Vraag een taxatie aan, inclusief de verwachte waarde na verbouwing. 4. Regel de financiering, inclusief eventueel bouwdepot. 5. Voer de verbouwing uit en declareer de facturen uit het bouwdepot. 6. Laat de woning hertaxeren zodra de verbouwing klaar is, zeker als je daarmee in een gunstigere renteklasse komt. Voor de financiering zelf reken ik in de praktijk op ongeveer zes weken: twee weken voor het advies en de aanvraag, en vier weken voor de beoordeling door de geldverstrekker. Hoe lang de verbouwing daarna duurt, hangt volledig af van de omvang van het werk en de planning van je aannemer.

Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat is algemene uitleg over de routes en de kosten. Voor advies op maat is een gesprek over jouw eigen situatie nodig, en daar horen advieskosten bij. Voor de fiscale kant, zoals de renteaftrek en de tweejaarsregeling, is de Belastingdienst leidend.