Hypotheek met 1 jaar zzp-cijfers: wat kan er wel?

Het korte antwoord: het kan, maar het is geen automatisme. De meeste geldverstrekkers vragen standaard meerdere boekjaren, vaak drie, om je inkomen te beoordelen. Een deel van de geldverstrekkers kijkt ook naar aanvragen met 1 volledig boekjaar, mits de rest van het dossier sterk genoeg is. Wat "sterk genoeg" precies betekent, verschilt per geldverstrekker en per situatie. Denk aan de hoogte en stabiliteit van je winst, de aard van je werkzaamheden, en hoeveel eigen geld je meebrengt. Er is geen vaste ondergrens die voor iedereen geldt. De grootste misvatting is dat 1 jaar cijfers gelijkstaat aan "geen hypotheek mogelijk". Dat klopt niet. Het betekent wel dat je minder geldverstrekkers hebt om uit te kiezen, en dat je dossier zorgvuldiger moet worden opgebouwd.

Een geldverstrekker wil weten of je de hypotheeklasten ook over 20 of 30 jaar kunt dragen. Bij loondienst is dat relatief voorspelbaar: een contract en een loonstrook geven een duidelijk beeld. Bij ondernemerschap schommelt de winst vaker, door seizoensinvloeden, een groeifase, een grote klant die wegvalt, of eenmalige investeringen. Met cijfers over meerdere jaren kan een geldverstrekker een gemiddelde nemen. Dat gemiddelde dempt uitschieters naar boven én naar beneden. Een uitzonderlijk goed jaar weegt dan maar gedeeltelijk mee. Daar staat tegenover dat een mindere periode je leenruimte ook niet volledig drukt. Met 1 jaar cijfers ontbreekt dat vergelijkingsmateriaal. De geldverstrekker moet op een andere manier zekerheid vinden dat dat ene jaar representatief is, en niet toevallig een piek.

Geldverstrekkers die aanvragen met 1 jaar cijfers in behandeling nemen, doen dat meestal via een combinatie van de volgende mechanismen. Het aantal boekjaren dat een geldverstrekker wil zien is intern acceptatiebeleid, er staat geen vast aantal jaren in de wet. Eén route is wel centraal geregeld: bij een hypotheek met NHG telt je ondernemersinkomen mee zodra je 12 maanden of langer als ondernemer actief bent, op basis van een inkomensverklaring ondernemer van een door NHG erkend rekenbureau. Prognose-inkomen. Naast je afgeronde jaarrekening vraagt de geldverstrekker een onderbouwde inschatting van je winst over het lopende boekjaar, vaak opgesteld of bevestigd door je boekhouder of accountant. Tussentijdse cijfers, zoals een winst-en-verliesrekening tot en met de laatste volledige maand, versterken die prognose. Gewogen beoordeling. Sommige geldverstrekkers wegen je ene volledige jaar samen met de prognose van het lopende jaar, in plaats van te wachten op een derde jaar. Zo ontstaat alsnog een vorm van gemiddelde, met minder historie dan gebruikelijk. Extra zekerheden. Een hogere eigen inbreng, een lager leenbedrag ten opzichte van de woningwaarde, of een NHG-hypotheek kunnen het risico voor de geldverstrekker verlagen. Dat maakt een aanvraag met minder cijferhistorie eerder bespreekbaar. Voor NHG betaal je wel eenmalig borgtochtprovisie en je woning moet binnen de NHG-grens vallen. De actuele grens, premie en voorwaarden staan op nhg.nl. Welke combinatie een geldverstrekker accepteert, en onder welke voorwaarden, verschilt per aanvraag. Dat is precies waarom vergelijken bij 1 jaar cijfers meer verschil maakt dan bij 3 jaar cijfers.

Het documentenpakket lijkt op wat elke zzp'er nodig heeft, met een paar onderdelen die zwaarder wegen omdat er minder geschiedenis is: - Jaarrekening van het volledige boekjaar - IB-aangifte (inkomstenbelasting) van hetzelfde jaar, met de bijbehorende aanslag - KvK-uittreksel, recent. Er is geen wettelijke maximumtermijn, de meeste organisaties vragen een uittreksel van niet ouder dan een maand. Vraag na wat jouw geldverstrekker aanhoudt - Tussentijdse cijfers of prognose van het lopende boekjaar - Inkomensverklaring ondernemer, verplicht bij een hypotheek met NHG en opgesteld door een van de vier door NHG erkende rekenbureaus. De verklaring is zes maanden geldig De prognose en de inkomensverklaring maken hier het verschil. Bij 3 jaar cijfers steunt een geldverstrekker op de geschiedenis. Bij 1 jaar cijfers moet een deel van die zekerheid uit de onderbouwing van de toekomst komen, en die onderbouwing moet overtuigend zijn.

Een paar dingen liggen in jouw hand: 1. Houd je administratie actueel. Hoe eerder tussentijdse cijfers beschikbaar zijn, hoe steviger je prognose. 2. Beperk privéopnames waar het kan. Winst die in de zaak blijft, staat sterker op papier dan winst die je al hebt opgenomen. 3. Betrek je boekhouder of accountant vroeg. Een prognose die zij onderbouwen weegt zwaarder dan een eigen inschatting. 4. Los lopende schulden af waar mogelijk. Elke maandelijkse verplichting verlaagt je leenruimte, met 1 jaar cijfers voel je dat harder. 5. Wees transparant over je klanten en opdrachten. Een geldverstrekker kijkt ook naar hoe afhankelijk je bent van 1 opdrachtgever. Soms is een paar maanden wachten ook een geldig advies, bijvoorbeeld als je cijfers nog volatiel zijn en een tweede boekjaar je positie duidelijk sterker maakt. Een eerlijke inschatting daarvan hoort bij goed advies.

Met 1 jaar cijfers is niet elke geldverstrekker een optie, en de geldverstrekkers die wel meewerken, verschillen onderling in wat ze vragen. Als adviseur vergelijk ik voor je tussen meer dan 45 geldverstrekkers, en weet ik welke daarvan realistisch zijn bij jouw situatie. Dat scheelt tijd, en voorkomt dat je aanklopt bij een geldverstrekker die met 1 jaar cijfers sowieso niet in zee gaat. Ik help ook bij het opbouwen van het dossier zelf: welke prognose overtuigt, welke extra zekerheid het verschil maakt, en in welke volgorde je de aanvraag het beste indient. Het bindende hypotheekadvies zelf loopt via Hypotheek & more, een AFM-geregistreerd kantoor waar ik onder werk. Wat hierboven staat, is context om je situatie te begrijpen, geen persoonlijk advies. Voor advies op maat is een gesprek nodig.

Een adviestraject duurt gemiddeld ongeveer 6 weken: 2 weken advies en dossieropbouw, gevolgd door circa 4 weken beoordeling bij de bank. Dat is de basislijn voor een gemiddelde aanvraag. Met 1 jaar cijfers kan dat traject langer duren. Een prognose moet worden opgesteld en onderbouwd, een accountantsverklaring kost tijd om te regelen, en de geldverstrekker kan aanvullende vragen stellen die bij een dossier met 3 jaar cijfers niet nodig zijn. Begin daarom op tijd met het verzamelen van tussentijdse cijfers, zeker als je een concrete aankoop in gedachten hebt.